Empirica hat seine neue fundierte Analyse zur Preisentwicklung der Immobilienmärkte und zur Preisblasengefahr herausgegeben. (Hier geht es zum ganzen Bericht) Durch die gestiegenen Zinsen ist tendenziell die Preisblasengefahr nicht mehr so hoch, wie noch vor einem Jahr.

Brickwall Immobilien stellt die wichtigsten Informationen für euch zusammen.

Das Gefühl trügt nicht. Der Preisdruck bei Immobilien hat dieses Jahr, vor allem bedingt durch die rasant gestiegenen Zinsen, nachgelassen. Eigentumswohnungen im Bestand und Neubau sind deutlich länger am Markt bis sich ein geeigneter Käufer gefunden hat, denn dieser muss mittlerweile durch die höheren Zinsen den höheren Kapitaldienst erstmal auf leisten können. Zudem fragen Banken mittlerweile höhere Eigenkapitalanteile. Bei dem hohen Preisniveau, welches vielerorts herrscht, ist die Masse der Kaufinteressenten nicht mehr in der Lage, dies auch zu stemmen.

Während die Mieten weiter steigen und z.B. in Düsseldorf einen weiteren Zuwachs verzeichnen sowie nun im Mittel über 14€ pro m² notieren, scheint bei den m²-Preisen vorerst ein Plateau erreicht worden zu sein. Angebotspreise werden teils reduziert, um einen neuen Eigentümer zu finden.

Ob dies jedoch eine richtige Kehrtwende bei den Immobilienpreisen mit sich bringt, stellt die Studie als fraglich heraus, denn das Preisgefüge ist komplexer. Das Angebot an Wohnraum bleibt niedrig und die Angebotsausweitung ist auf Grund der Gemengelage um fehlende Baustoffe, höhere Zinsen und wenig Bauland sowie hohe rechtliche Anforderungen ins Stocken geraten.

Wie mehrfach auch von staatlichen Stellen festgestellt, liegt der Bedarf an Wohnraum weit über den geplanten bzw. im Bau befindlichen Wohnungen.

Erwartet wird jedoch eine Preisdifferenzierung, die vor allem im Luxussegment und bei schlecht bewirtschafteten Immobilien in C und D Lagen zu spüren sein wird, was vor allem mit der kommenden Pflicht zur energetischen Sanierung, steigenden Nebenkosten sowie der Pflicht für Vermieter anteiliger Nebenkostenübernahme zusammenhängen wird.

Bei Brickwall sehen wir die aktuelle Phase als temporären Marktschock. Ein Zeitfenster innerhalb dessen die extremen Preissteigerungen der letzten 2 Jahre zum Teil korrigiert werden. Wir gehen davon aus, dass sich die Immobilienpreise anschließend stabilisieren. Die hohen Baukosten, Lieferengpässe sowie ein Mangel an Fachkräften lassen den Wohnungsbau, der, wie erwähnt, bereits zum jetzigen Zeitpunkt hinter dem Bedarf zurückliegt, noch langsamer vorankommen.

Hinzu kommt der fast vollständige Wegfall der KfW-Effizienzhaus-Förderung. Laut Schätzung von empirica sind 50.000 Häuser und Wohnungen und damit zehntausende Bauprojekte direkt betroffen.  Einige Projektentwickler mussten ihre geplanten Neubauprojekte bereits einstellen.

Das Ziel der Bundesregierung, jährlich 400.000 Wohnungen neu zu bauen, ist damit in weite Ferne gerückt. Im ersten Quartal 2022 wurden nur 80,603 neue Wohnungen genehmigt, weniger als im Vorjahr. Nach Berechnungen des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) wird die Bundesregierung ihr Ziel in diesem und im kommenden Jahr mit nur 290.000 Wohnungen noch deutlicher verfehlen als 2021.

Der Bedarf an Wohnraum ist und bleib, trotz Inflation, steigenden Zinsen und Materialknappheit aber weiterhin hoch. So sehen wir beispielsweise wieder vermehrten Zuzug (u.a. aus der Ukraine) in die Städte, aber auch ins Umland (insbesondere Familien). Die Nachfrage nach Wohnraum wird dementsprechend weiter steigen und für Stabilität auf dem Immobilienmarkt sorgen. Die Angebotsknappheit bleibt dabei der größte Preistreiber bzw. Stabilitätsanker.

In der Zwischenzeit steigen, wie unten im empirica-Immobilienpreisindexchart zu sehen, die Mieten. Insbesondere Speckgürtel von Großstädten verzeichnen, aufgrund des erhöhten Zuzugs junger Familien, deutliche Mietsteigerungen. Die Differenz zwischen Kauf und Mietpreissteigerung wird damit wieder geringer und sorgt so bei Kapitalanlegern für steigende Mietrenditen.